不動産売却 注意事項

不動産売買の基本的な話

 不動産売却の際、知っておきたい事を書いています。
 イエイなどを使って不動産売却を考えている人も、参考になるかも。
 不動産売買の経験が無い人はぜひ読んで頂けたらと思います。

 

このページの主な内容【目次を飛ばす】

査定を受けても売る値段は自分で決める

 不動産は、貴方の財産です。
 それも、一般的には高額な財産だと思います。
 「査定がこうだから」と納得できないままに売りに出したりしていませんか?
 色々な考え方があると思いますが、最終的に自分が納得できないと、後悔する事になるかもしれません。
 ですから、色々な考え方があると思いますが、個人的には売る時は自分の判断で最終的に売る値段を決めるべきだと思います。
 もちろん、査定額通りでないと売れないかもしれませんし、査定額で出しても売れないかもしれないという事も十分に考えられますが、それも含めて査定額はあくまで査定額ですし。
 査定額以上に大事な事は、販売戦略です。
 貴方の不動産をどれだけ沢山の人に見てもらって、しかも、それがアピールポイントをしっかりと買い手側に伝わるマイソクを作っているのか・・
 要するに、査定額も大事ですけれど、問題は売るために不動産業者がやるべきことをキチンとやってくれているかどうかが重要なのではないでしょうか。
 売りだしたけれど芳しくない時は、残念ながら価格を下げる事も検討しなければいけない状況に陥る事も有り得ますが、こうした時には売るために具体的にどういう事をやっているのかを確認しましょう。
 専属専任媒介契約の場合には、1週間に1回・専任媒介契約であれば2週間に1度不動産業者には売り主に対して報告がありますから、ココでどのようなことをやっているのかをしっかりチェックしたいところです。

 

 

担当営業マン選びは、会社を選ぶ以上に重要な事も


 不動産を実際に売ってくれるのは担当してくれる営業マンです。
 貴方の大事な不動産の販売戦略を練り、実際に売ってくれるわけですから、ある意味、会社選び以上に営業マンの存在は重要な要素になり得ます。
 よく、住宅関係の雑誌などを読んでいると「営業マンにお世話になった」などという記述があったりしますが、会社と付き合うというよりも、実際には営業マンとお付き合いする事になる訳ですね。
 では、不動産の売却にはどんな営業マンを選ぶと良いといわれているのでしょうか。
 もちろん、相手がある事ですからコミュニケーション能力や、自分との相性も重要です。

 

 そのほかに、不動産取引のスキルも重要です。
 これらの事は簡単には分からなかったりしますが、目安としては、同じ質問を複数の担当者にぶつけてみるという方法があります。
 例えば
 「私の家を売る際の販売宣伝・広告活動は、どんな感じになりますか?素人の私にも分かるように出来るだけ具体的に教えて下さい」とか「もしも、残念ながら売り出し価格よりも価格を下げなければいけないケースとしてははどういう状況が考えられますか?」
 「この物件の購入対象者はどのような方を想定していますか」
  等々
 もちろん、担当営業マンは貴方と数か月はお付き合いする事になる可能性が有りますから、貴方との相性も大事な要素だと思います。
 イエイなどで査定依頼をした後、各社の営業マンからアプローチがあると思うので、会社、営業マンの能力だけでなく、自分との相性をしっかりチェックしておきたいところです。

 

 

不動産業者の規模について


 イエイなどの一括査定サイトを使うと、様々な規模の不動産業者が出てきますが、地方はともかく、都市部などでは沢山の不動産業者が出てきて迷ってしまいます。
 大規模な業者から個人事業主の業者まで色々な業者がありますが、それぞれの特徴をおさえておきましょう。

 

大手の不動産業者

 大手の不動産業者は、その規模から容易に推測出来る事ですが、取引事例を多く持っていますし、今まで扱った膨大な顧客データの中から見込み客を探したりする事も可能です。
 また、独自の媒体を持っていて、物件情報をメルマガ等で配っていたりしますし、自社のHPも充実していますので、これから物件を探そうとする人達にも貴方の物件を見てもらう事が出来るでしょう。
 特に、最近では買い手側がネットでチェックしていたりするので、媒体でのアドバンテージは高いと思います。

 

 大手の不動産業者場合は、売り手や買い手を集めるための広告を沢山打つ事も出来ますし、チラシを作って配布するなどの販促行為をマメにやっていたりします。
 もちろん、CMに出ている様な大手の場合は、それだけで安心感もあります。

 

中小の不動産業者のメリット

 中小で地元に根差して営業活動をやっている不動産業者は、いわゆる地域密着型ですので、大手の不動産業者が知らない地域の情報を持っていたりします。
 また、地元のお客さんを知っているので、同じ学区内で家やマンションを探している人を既に知っている可能性が有るなど、地域に密着した情報網が強みです。
 地元で不動産を買おうと思って、ご近所の不動産業者に相談している人もいたりしますので、地元の不動産業者もおさえておきたいところです。

 

 

 大手と中小ではこうした違いがあるので、査定依頼をするときには色々な不動産業者と付きあってみるのも良いと思います。

 

同じ間取りでも使いやすさは

住み替えなどの時、間取りなども気になりますが、実際にどんな感じで現物を見れば良いのでしょう。
 新築の場合は間取り図を見て想像すればよいですが、中古物件に住み替える時は実際に家やマンションを見てみる事が出来ますので、後々後悔しないようにシッカリ見たいところです。
 特に一戸建ての家は、土地の形も違いますし、同じ間取りでも部屋の広さなどの取り方がそれぞれ違いますので、自分にとって使い勝手が良い家を選びたいところです。
 現地見学はこうした実態を体験する事が出来ますが、見る時にしっかりとどこを見るのかを考えて、チェックするようにしましょう。
 部屋数を優先すると、台所がやたらに狭い家だったり、部屋は大きくても、収納をあまり考慮されていなかったり、家具を置く場所があまり無かったり、採光の面でイマイチだったり、二階にリビングがあったり、それぞれ個性的だったりします。

 

 中古物件でリフォームしながら住み続けるなら、自分たちのライフスタイルや家族構成(将来も含む)を考慮して、自分たちに合った使い勝手が良い住まいを探したいところです。
 中古物件の現地見学では、広さや長さなどを、図面だけでは感じる事が出来ないところを充分にチェックしましょう。
 押し入れの収納スペースはどのくらいか。奥行きとか柱の出っ張りがあると、収納力に影響したりするので、見てみるのも良いでしょう。

 

 キッチンや風呂、各部屋に行く時などに、廊下の幅や動線などもチェックしましょう。
 実際に歩いてみると、動きやすさなども分かります。
 また、生ごみを持って歩く事を想定したりして、自分が生活している事を前提に家を見てみましょう。
 同じ畳数でも一条の広さが違ったりする事があるので、こちらも要チェックです。

 

道路計画と区画整理をチェック

 家を買う際、チェックしておきたいのが,、これからその地域がどういう状況になるのかという事ですが、そこで出てくるのが道路計画と区画整理事業です。
 これは実は、売る際もチェックしておきたいところですが、特に不動産を買う時は、その地域が将来どう発展してゆくのかを想像する事が出来るので、知っておいた方が良いでしょう。
 例えば、道路の新設や拡幅工事を予定されている所をどのように見るのか等々。十分にチェックしましょう。
 意外と考えなかったりするのですが、やはり遠方の不動産を相続した時なども、念のために調べておくと良いでしょう。
 なお、区画整理事業や道路の拡幅、新設などが予定されている場合は、建物の大きさや構造に制限が掛かったりする事があったり、立ち退きも有り得ますので、これらも想定してみましょう。
 また、直接区画整理に掛からなくても、近所に大きな商業施設が出来たりすると、年中渋滞に悩まされたりという可能性もありますので、やはり注意が必要です。
 将来的に新駅が予定されていたりすると、その地域の不動産相場が変わる事も予想されますので、売り時なども変わってくるかもしれません。

 

 特に、物件の広告の中に「計画道路あり」記載されたりしている場合は、具体的な状況を把握しましょう。
 具体的には、計画道路などは、都市計画図を見ればおさえる事ができます。
 こうした事は不動産会社に聞くと、その内容や進捗状況を教えてくれたりしますので、積極的に聞いてみても良いと思います。
 都市計画図の中には実際に実施する可能性が無いような古いものも載っていたりしますので、本機で物件購入を考えているなら、役所の担当者にじかに聞いてみるのも良いと思います。

 

マンションを貸す?

 マンションを相続などで売る事を考える時、もしかしたら貸せるかもしれないと考える人も多いと思います。
 既に住宅を持っている場合などは、マンションが余ってしまう訳でうすから、売ったり貸したりを考えるのはごく自然だと思いますが、ここでは貸す事のメリット・デメリットを考えてみましょう

 

 マンションを貸すメリット
 当たり前の事ですが、賃借人がいて家賃の不払い等が無い限り、月々安定した収入が得られます。
 相続などで手に入れた分譲貸しのマンションは、同じ間取りでも設備等のグレードが高い事もありますので、最初から賃貸物件として建てられた物件よりも高く貸せる可能性が有ります。
 また、ある程度かしてから売る事も可能です。
 ただし、売る際に賃借人が入居している場合には、ごく簡単に言うと買主は住めず、投資物件となるので状況が変わってきますので、要注意です。
 この辺は不動産業者に聞いてみて下さい。

 

 マンションを貸すデメリット
 やはり、最大のデメリットいうか、リスクは賃借人が居ない事による空室ではないでしょうか。
 こればかりは借り手が現れるまでどうにもなりませんので、仕方ない事ではありますが、やはり借り手が付かない場合は、固定資産税や管理費などのマンションの経費を払い続ける事になります。
 一般的には、貸し出す場合は内装をリフォームしますが、これは、借りる人が入れ替わるたびに掛かると考えておく必要があります。
 最初に貸し出そうとする際もリフォームしたりしますが、万一借り手が付かなかったら無駄骨に終わる可能性が有ります。

 

 さらに、給湯設備やトイレなどが借主の責任ではない原因で故障した場合、負担は貸主になるので、思わぬ出費になる事もあるので、しっかりと予算を積み立てておく必要があります。

 

 

売れない時に歯広告をチェック

 一般的には不動産の広告活動はどのくらいやれば良いのでしょう。
 通常は売主も不動産売買の経験が無い、もしくはあまり経験がない事が多く、具体的な広告などについてはどうしても不動産業者に任せたきりになりがちですが、広告を色々なところに出す方が物件の露出度が高まりますので、色々なところに自分の売却物件が載っているかをチェックしたいところです。

 

 ◎大手の不動産業者に物件情報が行っているのか

 

 ◎大手のサイトに広告が載っているか(SUMO等)・・
 検索に引っかかる?

 

 ◎マンションの場合は、売り出すマンションの中に広告を入れているか?
 同一のマンション内での住み替えは意外と多かったりします。

 

 ◎地元の不動産業者さんに物件の告知をしているか?
 地元の不動産業者さんには地元の買いたい人の情報が集まるので、しっかりと告知しておきたいところです。

 

 ◎広告の内容で物件の魅力を伝えきれているか?
 広告の内容が、購入希望者の興味を引く内容になっているか。魅力的な広告になっているのかチェック。

 

 ◎レインズにも写真などを掲載して、興味がある業者さんの目を引く状況にあるか?
 レインズは業者さんしか見る事が出来ませんが、ここで業者さんの目を引く広告になっているのかも見ておきたいですね。

 

 

※ここに書いてある内容は個人的な見解ですので、万一損害等が生じても当方は一切関知しません。個人の責任でご利用ください。

 

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